Precio anunciado vs. precio real: la brecha que confirman los datos
Un observatorio independiente, una tasadora y la propia idealista coinciden: lo que se anuncia y lo que se paga llevan años separándose. Repasamos las fuentes.
En España hay, en la práctica, dos precios de la vivienda. Uno es el que ves en el anuncio: lo que el vendedor querría cobrar. El otro es el que aparece en la escritura ante notario: lo que el comprador realmente paga. Durante años esa distancia ha sido un secreto a voces, algo que sabían los agentes inmobiliarios pero que rara vez se explicaba con datos abiertos. Eso ha cambiado. En los últimos meses, un observatorio independiente, una tasadora y hasta la propia idealista han puesto números y metodología encima de la mesa. Y lo que dicen coincide, con matices, en algo muy simple: la brecha existe, es grande, y en muchas zonas se ha convertido en la variable más importante a la hora de comprar.
El gráfico que lo demuestra: Spain Housing Observatory
Spain Housing es un proyecto independiente de visualización de datos que recopila series históricas del precio de la vivienda en España desde 1985, con metodología abierta y licencia Creative Commons. Uno de sus gráficos —«Evolución trimestral de los precios»— superpone dos líneas: el precio publicado en idealista y el precio de cierre según los notarios, trimestre a trimestre desde 2007. La diferencia entre ambas se representa como un área sombreada, y esa área lleva meses cerca de sus máximos históricos.
El propio proyecto explica por qué ocurre: "los precios informados por los notarios se sitúan sistemáticamente por detrás de los que figuran en idealista. Esta discrepancia se puede deber a que idealista muestra el precio de venta que pide el vendedor, mientras que los notarios reflejan el precio de transacción real que pagan los compradores". Es, literalmente, la definición del problema que resuelve Vesta.
No es un caso aislado: UVE Valoraciones encuentra lo mismo, y va a más
En octubre de 2025, la tasadora UVE Valoraciones publicó un análisis propio sobre el mismo fenómeno, con una conclusión todavía más contundente: la diferencia entre el precio anunciado en portales y el precio declarado ante notario pasó de un 12% en 2021 a más de un 44% en el segundo trimestre de 2025. En Fotocasa concretamente, la brecha pasó del 8% al 32% en el mismo periodo.
El matiz importante: un índice nacional no es tu código postal
idealista respondió a ese estudio señalando un fallo metodológico real: UVE comparaba precios de cierre (viviendas ya vendidas) con precios de oferta de viviendas que aún estaban a la venta —normalmente las más caras y las que más tardan en venderse—, lo que infla artificialmente la comparación. Según idealista, su propio índice de precios (que sí compara lo comparable) ha subido un 38,1%, muy cerca del 39,4% del índice del INE basado en escrituras. A nivel agregado nacional, defienden, las dos series no están tan alejadas.
Aquí está el matiz que de verdad importa para ti como comprador: que el índice nacional de idealista y el índice nacional del INE se muevan parecido no dice nada sobre el piso concreto que estás mirando en tu código postal concreto. Un índice agregado promedia miles de operaciones en toda España; tu decisión de compra es sobre un inmueble, en una calle, con un vendedor que ha puesto un precio que puede estar perfectamente alineado con el mercado real de la zona —o completamente disparado. Los propios datos de Spain Housing y de UVE, con toda su disparidad metodológica, coinciden en que esa dispersión por zona y por vivienda concreta es enorme. Y es justo ahí donde un índice nacional no te sirve de nada.
Hasta idealista ha empezado a moverse
El movimiento más revelador no es un estudio, es una decisión de negocio: en mayo de 2026 idealista firmó un acuerdo de colaboración con el Consejo General del Notariado, a través de su Centro Tecnológico, para incorporar datos anonimizados de compraventas notariales reales en sus propias herramientas de valoración. Hasta entonces, su modelo se apoyaba sobre todo en precios anunciados. El mayor portal inmobiliario de España, con más incentivos que nadie para minimizar el problema, ha terminado reconociendo —con hechos, no con declaraciones— que el precio anunciado por sí solo no basta.
Esto es exactamente lo que hace Vesta, pero por cada anuncio y en tiempo real
Vesta nace de la misma constatación que Spain Housing Observatory, UVE Valoraciones e idealista han terminado confirmando por separado: el precio anunciado y el precio real de una vivienda son dos cosas distintas, y la única forma fiable de compararlos es con datos de escrituras. La diferencia es que Vesta no se queda en el gráfico agregado ni en el índice nacional —te lo aplica al anuncio concreto que estás mirando, en tu código postal concreto, en el momento en que lo estás mirando.
Lo que deberías sacar de todo esto
- El precio de un anuncio nunca es un hecho, es una petición. Esto ya no es una opinión: lo confirman un observatorio independiente, una tasadora y la propia idealista.
- La brecha entre anuncio y escritura ha crecido de forma sostenida desde 2021 según todas las fuentes, aunque el porcentaje exacto varía según metodología (29% para Spain Housing, hasta 44% para UVE Valoraciones en casos concretos).
- Un índice nacional agregado —aunque esté bien construido, como el de idealista o el INE— no te dice nada sobre si el piso concreto que miras está sobrevalorado. Necesitas el dato a nivel de código postal.
- Los datos del Consejo General del Notariado son la fuente que todo el mundo —incluida idealista— reconoce como la más fiable. Es la misma fuente que usa Vesta.
- Antes de hacer una oferta, compara el precio del anuncio con la mediana escriturada real de tu código postal. Es la comparación que valida cada una de las fuentes que hemos citado aquí.