Nueva ley del alquiler: lo que cambia si compras una vivienda alquilada

Desde el 8 de octubre han cambiado varias reglas del alquiler en España. A la vez, otro decreto publicado en el BOE plantea prórrogas de cinco o siete años e indemnizaciones cuando el propietario no renueva, pero no entrará en vigor hasta el 15 de noviembre y antes debe superar el control parlamentario. Para quien busca casa, la diferencia entre ambos textos es decisiva: comprar una vivienda alquilada puede implicar asumir el contrato, respetar derechos de adquisición preferente y, si el segundo decreto llega a aplicarse, heredar una posible indemnización futura.

Este análisis nace de un vídeo de Luxury Angels publicado el 9 de octubre, que repasa los decretos y pregunta si la inseguridad regulatoria está retirando viviendas del alquiler. Hemos comprobado sus afirmaciones con el texto del BOE, la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Banco de España y la metodología publicada por idealista. El vídeo acierta al distinguir los dos decretos y sus fechas; su lectura sobre las consecuencias futuras es una hipótesis, no un hecho medido todavía.

Qué está ya en vigor: el Real Decreto-ley 29/2026

El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó el 7 de octubre y entró en vigor al día siguiente. Es un texto muy amplio, pero hay cuatro cambios especialmente relevantes para quien alquila, vende o compra una vivienda: regula con más detalle los alquileres temporales y por habitaciones, amplía el derecho de tanteo y retracto del inquilino, establece una prórroga extraordinaria para determinados contratos vigentes y limita temporalmente algunas actualizaciones de renta.

• Alquiler temporal: el contrato debe explicar una causa real y acreditable. Sin ella, se considera alquiler de vivienda habitual desde el inicio.
• Prórroga extraordinaria: ciertos contratos vigentes que terminen antes del 31 de diciembre de 2028 pueden prorrogarse, a petición del inquilino y por anualidades, hasta dos años adicionales si cumple los requisitos de pago.
• Actualización de renta: hasta el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el máximo del sistema estatal de referencia no puede subir; en los demás casos, sin nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2%.
• Venta de vivienda arrendada: el tanteo y el retracto del inquilino se mantienen incluso en determinadas ventas conjuntas, siempre que la vivienda sea jurídicamente individualizable, y ya no cabe pactar su renuncia.

La prórroga no es automática para todo alquiler ni convierte todos los contratos en indefinidos. Se aplica a contratos de vivienda habitual que ya estaban vigentes el 8 de octubre, cuando finalice alguno de los periodos que enumera la norma, si el inquilino la solicita y ha pagado puntualmente durante los ocho meses anteriores. Existen excepciones, entre ellas el acuerdo entre las partes, la firma de un nuevo contrato o la necesidad real y acreditada del propietario de ocupar la vivienda para sí o determinados familiares.

Qué sigue pendiente: el Real Decreto-ley 28/2026

El segundo texto es el que ha alimentado el titular del “alquiler casi indefinido”. Si llega a entrar en vigor el 15 de noviembre, una vez transcurridos al menos cinco años de contrato —siete cuando el arrendador sea una persona jurídica—, la falta de preaviso provocará una prórroga por otro periodo completo de cinco o siete años. El propietario tendrá que avisar con seis meses de antelación; el inquilino, con dos.

El propietario conserva la posibilidad de no renovar en cada vencimiento, pero con carácter general deberá compensar al inquilino. La cantidad será la mayor entre doce mensualidades calculadas con el límite superior del sistema estatal de referencia y una mensualidad por cada año de residencia. Si el sistema no ofrece un valor individualizado, se utiliza la renta mensual vigente. La norma recoge excepciones, como la necesidad de ocupar la vivienda por el propietario persona física o determinados familiares, siempre que después se cumpla de verdad.

Si compras un piso alquilado, también compras su situación contractual

La compraventa no borra por sí sola el alquiler. El comprador se subroga en la posición del arrendador en los casos previstos por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El Real Decreto-ley 28/2026 lo dice expresamente para la futura indemnización: si la vivienda se vende, el derecho del inquilino viaja con ella y la obligación corresponderá al adquirente que se convierta en arrendador.

Esto afecta tanto al plazo en el que podrás disponer del inmueble como a su valor. Una vivienda ocupada por un inquilino con contrato vigente no equivale a una vivienda libre para entrar a vivir. Si compras para usarla como hogar, la fecha del contrato, las prórrogas, las notificaciones y la causa de recuperación deben formar parte del análisis antes de entregar arras.

Siete comprobaciones antes de firmar arras

• Pide el contrato completo y todas sus prórrogas, anexos y comunicaciones. Comprueba la fecha inicial, quién figura como arrendador y qué uso se pactó.
• Verifica la situación de pago con justificantes y pregunta si el inquilino ha solicitado alguna prórroga extraordinaria.
• Comprueba si se notificó la venta de forma fehaciente, con el precio y las condiciones esenciales, para respetar el tanteo. El plazo general del inquilino es de 30 días naturales desde la notificación.
• Solicita una nota simple actualizada y contrasta si el contrato está inscrito, aunque la ausencia de inscripción no resuelve por sí sola todos sus efectos.
• Haz constar en las arras si la vivienda se transmite ocupada o libre, la fecha prevista de entrega y qué ocurre si esa condición no se cumple.
• Calcula el coste y el plazo del escenario en que el contrato continúa. No bases la operación únicamente en una promesa verbal de salida.
• Si necesitas la vivienda para residir, revisa con un profesional la causa de necesidad y su encaje en el contrato y en la norma vigente el día de la firma.

¿Han desaparecido miles de alquileres por los decretos?

No se puede sostener esa relación causal con los datos disponibles a 10 de octubre. Idealista sí ha publicado que en 2025 aparecieron en su plataforma 393.000 viviendas menos de alquiler de larga estancia que en 2018. Su metodología cuenta anuncios publicados a lo largo de cada año. Es una señal de menor oferta disponible en el portal, pero no mide todo el parque alquilado, no identifica cuántas viviendas pasaron a temporada, venta u otros usos y, sobre todo, no puede atribuir a unas normas de octubre de 2026 una caída acumulada desde 2018.

El Banco de España aporta un matiz importante: el parque residencial alquilado a precios de mercado creció en más de un millón de viviendas durante la última década. En 2023, el stock en manos de personas físicas aumentó en más de 90.000 viviendas, aunque por debajo del ritmo medio de 2014 a 2019. Al mismo tiempo, la institución observa que los alquileres de temporada, habitaciones y turísticos ganan peso y pueden limitar el crecimiento de la oferta habitual.

Las dos medidas no se contradicen porque observan universos distintos. Un anuncio es una vivienda disponible durante un periodo; el stock incluye contratos vigentes que no aparecen en ningún portal. Puede reducirse la oferta visible y, a la vez, crecer el número total de hogares que viven de alquiler. Para saber el efecto de los nuevos decretos hará falta comparar datos posteriores, controlar los cambios de demanda y distinguir alquiler habitual, temporal, por habitaciones y turístico.

Lo que puede afirmarse hoy, sin convertir una previsión en un dato

• Sí hay menos anuncios de alquiler habitual publicados en idealista que en 2018, según la propia base del portal.
• Sí ha crecido el parque de alquiler en la última década, según el Banco de España, aunque la nueva oferta avanza más despacio y aumenta el peso de usos alternativos.
• Sí está en vigor el Real Decreto-ley 29/2026 desde el 8 de octubre, con cambios que afectan a contratos, rentas, anuncios y ventas de viviendas alquiladas.
• Todavía no está en vigor el régimen de prórrogas de cinco o siete años e indemnizaciones del Real Decreto-ley 28/2026.
• No hay aún evidencia suficiente para cuantificar cuántas viviendas se retirarán del alquiler por estas normas ni cuánto cambiarán los precios.

Cómo tomar una decisión con una norma que todavía puede cambiar

Si la vivienda está libre, estos decretos afectan sobre todo al contexto del mercado y a una posible decisión futura de alquilarla. Si está ocupada, su contrato es parte central de la operación. Pide la documentación antes de valorar el precio, calcula al menos el escenario de continuidad del inquilino y evita fijar una fecha de mudanza que dependa de una norma pendiente o de una conversación no documentada.

Para valorar el precio, separa la situación jurídica de la referencia de mercado. Vesta te muestra cuánto se ha pagado realmente por metro cuadrado en el código postal y cuánto capital propio exige la compra. Después debes ajustar esa referencia por el estado del inmueble, el contrato existente y el momento en que podrás disponer de la vivienda. Nuestra guía sobre precios reales explica cómo usar el dato notarial sin tratarlo como una tasación individual.

Fuentes comprobadas el 10 de octubre de 2026. La situación parlamentaria y la vigencia de las normas pueden cambiar. Para una compra con inquilino, revisa el contrato y la documentación concreta antes de firmar arras.